USTAWA DEWELOPERSKA - ZMIANY PRAW KUPUJĄCYCH MIESZKANIA - PORADY

Zmieniły się przepisy tzw. ustawy deweloperskiej, czyli o ochronie praw nabywców mieszkań deweloperskich. Od 29 kwietnia budowniczy lokali mieszkalnych będą musieli spełnić szereg nowych wymogów prawnych, które mają zapewnić nabywcom większe bezpieczeństwo wyboru i otrzymania mieszkania. Oto zmiany.

Źródło. własne

Prospekt inwestycji - dokument obowiązkowy dla każdej inwestycji mieszkaniowej. Musi zawierać: 

• informacje o dotychczas zrealizowanych inwestycjach (adresy i daty uzyskania pozwoleń budowlanych);
• wyszczególnione postępowania egzekucyjne;
• działki pod inwestycję - nr Księgi Wieczystej, obciążenia hipoteczne, itp.;
• informacje o inwestycji - pozwolenie na budowę, harmonogram prac, sposób finansowania, rodzaj rachunku powierniczego i z jakiego banku, pomiar powierzchni, warunki waloryzacji ceny;
• dane budynków i mieszkań od cen po standard wykończenia i dostęp do drogi publicznej;
• informacje o przewidzianych inwestycjach w promieniu kilometra od inwestycji;
• warunki odstąpienia do umowy;
• dane dewelopera.

Nowelizacja ustawy zmusza również deweloperów do podpisywania umów przedwstępnych w formie aktów notarialnych, a roszczenia klientów w KW. Dodatkowo wpłaty klientów i budowana nieruchomość nie będą wchodziły w skład masy upadłościowej nierentownego dewelopera, można je ubezpieczyć. 

Wprowadzono rachunek powierniczy (inwestycje rozpoczęte 29.4.2012), poprzez który banki będą pilnowały wydatkowanie pieniędzy przez dewelopera na określoną inwestycję.

ODBIÓR PRAC BUDOWLANYCH - PORADY, PRZEPISY

Mniej sterujące wprowadzenie się do nowego mieszkania można zapewnić sobie przeprowadzając kilka zabezpieczeń u dewelopera (przeczytaj jak bezpiecznie kupić mieszkanie) oraz systematycznie odwiedzając plac budowy i odbiór techniczny poszczególnych etapów inwestycji. Oto krótki poradnik jak to skutecznie zrobić.

Źródło. www.ricoland-dom.com.pl

Pierwszy krok to podpisanie umowy o odbiorach poszczególnych etapów prac z wykonawcą. Ważne, by dokonywać odbioru przed rozpoczęciem i na zakończenie danego "odcinka" budowy. Kierownik budowy ma wówczas obowiązek doglądnięcia wszystkich etapów prac, a to minimalizuje wykonanie fuszerki, czyli konieczność poprawiania, zwiększenie kosztów i opóźnienie oddania inwestycji. O kontroli świadczą wpisy w księdze budowy i to one będą późniejszą podstawą do odebrania całego mieszkania. Poprawne wykonanie poszczególnych etapów może zostać uwarunkowane przelaniem kolejnych pieniędzy na budowę.

Odbiory można zacząć już już przy zbrojeniu wieńca, czyli samego początku budowy. Potem można kontrolować wylanie fundamentów, zbrojenie pięter, wykonanie ścian, itd. Ważne są również odbiory instalacji wewnętrznych, np. próbę ciśnieniową instalacji wodnej i cieplnej warto zrobić przed zatynkowaniem/ułożeniem podłóg, by wykryć ewentualne nieszczelności i oszczędzić sobie stresu prucia ścian.

Na zakończenie inwestycji dziennik budowy z oświadczeniem kierownika prac o zrealizowaniu projektu i pozwoleń i przepisów budowlanych do lokalnego nadzoru budowlanego.

JAK POWSTAJE MIESZKANIE DEWELOPERSKIE - OD PROJEKTU DO REALIZACJI

mieszkania > porady

Proces powstania mieszkania nie zaczyna się od wbicia łopaty pod fundamenty, czy nawet od kreślarskiej deski projektanta, a od wirtualnej przestrzeni w komputerze. Wielu uznanych deweloperów z ugruntowaną historią rynkową (nie mylić z jednorazowymi spółdzielniami/spółkami, zakładanymi na jedną inwestycję) ostateczny wygląd przestrzeni wewnętrznej budynków - głównie mieszkań - ustala w kilkuosobowych zespołach damsko-męskich, które przez kilka tygodni zamieszkują w cyfrowych lokalach.

Takie wirtualne pomieszkiwanie pozwala na wypracowanie użytkowych rozwiązań, które w następnej kolejności architekci wnętrz przelewają na inżynierski projekt do zrealizowania przez budowlańców.

Powstające w ten sposób lokale cechują się wyższą funkcjonalnością, a przyszli mieszkańcy mają łatwość w dostosowaniu go do indywidualnych zapotrzebowań.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ MIESZKANIE | PORADY

Jak nie zostać z dziurą w ziemi, niedokończonym osiedlem i straconymi pieniędzmi oraz zaciągniętym kredytem, zamiast właścicielem wymarzonego M? Posłowie pracują nad nową ustawą, która ma chronić chętnych na mieszkania przed plajtą deweloperów. Jednak już teraz dostępnych jest kilka rozwiązań prawnych, które pozwalają kupić mieszkanie w bezpiecznych warunkach. Oto kilka porad.

Dębowe Tarasy w Katowicach. Źródło. www.geoinzynieria.inzyniernia.com

• Rynek wtórny

Nieco droższe rozwiązanie od kupna lokalu w nowopowstającym budownictwie, ale ma jedną, niepodważalną zaletę - budynek/mieszkanie już stoi. Takich propozycji jest wiele, dzięki czemu można sobie wybrać sąsiedztwo. Wciąż można sobie przemodelować wnętrze lub skorzystać z już istniejącej aranżacji.

• Umowa przedwstępna z aktem notarialnym

Gwarantuje, że wybudowane mieszkanie trafi do kupującego. Z mocy przepisów notariusz sprawdzi przy okazji, czy rzeczywiście działka pod zabudowę należy do dewelopera lub ma do niej prawo wieczystego użytkowania. Pozwoli upewnić się także, że deweloper ma pozwolenie na zabudowę i czy nie obciążył hipoteki działki innymi zobowiązaniami, niż pod konkretną inwestycję.

• Kupiec + bank + deweloper

Deweloperzy finansujący inwestycje z własnego portfela to tzw. firmy podwyższonego ryzyka. Mimo, że kupno mieszkania budowanego przez dewelopera na kredyt bankowy może być nieco droższe, daje jednak gwarancję płynności i kontroli finansowej inwestycji.

• Renoma i wywiad środowiskowy

Deweloperzy są jak wino - im dłużej na rynku, tym bardziej godni zaufania. Kupowanie mieszkania od firmy-debiutanta zawsze wiąże się z ryzykiem. Dobrze również sprawdzić wybranego dewelopera pod względem formalnym (KRS, Rejestr Dłużników Niewypłacalnych, BIK) oraz nieformalnym - odwiedzić wcześniejsze jego inwestycje i porozmawiać z mieszkańcami.

Propozycje poselskie
- wydanie każdemu deweloperowi zezwolenie na prowadzenie działalności na podstawie wymogów kapitałowych i renomy rynkowej (nowicjusze musieliby zakładać rachunki powiernicze pod inwestycje lub uzyskać gwarancje bankowe);
- obowiązek składania sprawozdań finansowych z opinią biegłych rewidentów Ministerstwu Infrastruktury;
- obowiązek wydania prospektu firmowego klientom;
- groźba więzienia za defraudację pieniędzy klientów;
- spłata zobowiązań upadłościowego dewelopera w pierwszej kolejności wobec klientów;
- kontynuowanie inwestycji przez syndyka o ile ma to uzasadnienie ekonomiczne;
- przekazanie mieszkań przez syndyka kupcom;
- gwarancja bankowa zwrotu wpłat lub ubezpieczenie inwestycji przez dewelopera przed rozpoczęciem budowy;
- wprowadzenie rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego danej inwestycji;
- umowy przedwstępne tylko w formie aktu notarialnego.

Jak to jest w Europie Zachodniej
- Niemcy - deweloper prowadzi inwestycję z rachunku powierniczego z gwarancją banku zwrotu zaliczek;
- Szwecja - deweloperzy mogą sprzedawać mieszkania oraz domy tylko i wyłącznie na zakończonych inwestycjach;
- Francja - deweloper musi przenieść na klientów udział w prawie własności zabudowywanej działki, zanim ci wpłacą zaliczki. Do tego kupujący dostają gwarancję bankową wpłat.