ULGA MIESZKANIOWA - ZMIANY W PRAWIE

Program wspierania rodzin, marzących o własnym mieszkaniu - RODZINA NA SWOIM - kończy się wraz z końcem 2012 roku. Okazało się, że popularność tego programu zagraża bezpieczeństwu finansowemu państwowego budżetu. Na szczęście, pomyślano o innym rozwiązaniu. Jest ono jednak na tyle wymagające (np. konieczność posiadania wkładu własnego rzędu 100 tys. zł), że raczej mało młodych małżeństw będzie stać na skorzystanie z nowych przepisów. I o to chyba chodzi pomysłodawcom...

Źródło. www.ahmedabad.olx.in

Generalnie według nowych przepisów, nowa ulga mieszkaniowa będzie przeznaczona dla młodych (jeszcze nie określono wieku) i niezamożnych ludzi/małżeństw, ale posiadających wkład własny rzędu 30-50 proc. wartości wybranego lokum.
Powstaną Społeczne Grupy Mieszkaniowe - umowa notarialna najemcy z inwestorem (gminą, deweloperem, spółdzielnią, TBS-em, itp.), w której będzie gwarancja prawa do własności mieszkania. Wówczas nabywca wnosi wkład własny (wcześniej wspomniane 30-50%). Pozostała należność za lokal uiszczana będzie w formie miesięcznej raty, z założenia niższej od rynkowego kredytu mieszkaniowego. Do czasu spłacenia mieszkania (min. 5 lat, maks. nie określono) właściciel budynku może eksmitować niepłacącego czynszu "właściciela" lokalu.
Urzędnicy tworzą również przepisy o wieloletnim wynajmie mieszkań od deweloperów, gdzie rata za wynajem jest liczona jako spłata wartości mieszkania.

Oba projekty mają być dopracowane w ciągu tygodni, by po przegłosowaniu mogły zacząć obowiązywać od stycznia 2013 r.

OPŁATY ZA PRAWO WIECZYSTE A WŁASNOŚCI - ZMIANY PRZEPISÓW

Kolejne zmiany okołomieszkaniowe zaczęły obowiązywać w Polsce. Tym razem znowelizowane zostały przepisy dotyczące opłat przy zamianie nieruchomości użytkowanych wieczyście na własnościowe.

Źródło. www.prawnik-online.eu

Najważniejszą i najdotkliwszą dla portfeli tych, którzy zamierzali takiej zmiany dokonać jest likwidacja 90-procentowej ulgi od opłaty dla osób z dochodem miesięcznym na członka rodziny poniżej przeciętnego wynagrodzenia w Polsce. Przestały także obowiązywać 50-procentowe bonifikaty na zmianę prawa własności dla nieruchomości gmin i powiatów, chociaż nie dotyczy to osób, które użytkowanie wieczyste otrzymały przed 5.12.1990 r. a nieruchomość należy do Skarbu Państwa.

Co prawda samorządy mogą podjąć uchwały o przydzieleniu większej niż 50% ulga, ale w dobie kryzysu gospodarczego, mało kto pozwoli sobie raczej na zmniejszenie wpływów do kasy.

W mocy pozostało rozłożenie opłat z tytułu zamiany prawa na od min. 10 do 20 lat.

Z kolei nie częściej niż raz na 3 lata będzie można rewaloryzowania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (wcześniej można to było robić co rok). Łatwiej ma być również płacić ten podatek. Bo jeśli skoczy on ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty to użytkownik płaci jedynie 2-krotność, a to co wyszło ponad spłaca w następnych latach. Wygląda to tak: jeśli dotychczas użytkownik płacił 500 zł, a aktualizacja wyniosła 2 tys. zł od 2012 r., to w 2012 płaci on tylko 1 tys. zł, w 2013 r. - 1,5 tys. i dopiero w 2014 r. płaci aktualne 2 tys. zł. W poprzednich przepisach nie było takich ograniczeń.

RODZINA NA SWOIM - ZMIANY W PRZEPISACH - LATO 2011

Prezydent podpisał nowelizację ustawy dotyczącej programu "Rodzina na swoim".

* * *

Rodziny marzące o własnym M z niepokojem czekają na losy proponowanych zmian w programie "Rodzina na swoim". Nowe przepisy mają wnieść kilka dobrych rozwiązań. Niestety, okupione zostanie to obniżeniem limitu rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych.

Z nadzieją na podpisanie zmian w programie RnS mogą oczekiwać single. Będą bowiem mogli starać się o dopłaty do kredytów na mieszkania o powierzchni do 50 m2. Niezmienione zostaną limity powierzchniowe dla małżeństw - dom może mieć do 140 m kw., a mieszkanie do 75 metrów. Ponad to single dostaną dofinansowanie w wysokości ok. połowy odsetek do 30-metrowych lokali (rodziny jak wcześniej do 70 m2 domu i 50 m2 mieszkania).

Zmieni się przepis o limicie wiekowym kredytobiorcy. Obecnie jest on nieograniczony, a po zmianie przepisów, jedno z małżonków nie może przekroczyć 35 lat (nie będzie to dotyczyło osób samotnie wychowujących dzieci).

Po zmianach w limitach cen mieszkań, do których można się starać o rządową dopłatę, z obecnych 66 proc. propozycji dostępnych będzie 10% ofert deweloperskich.

Rodzina na swoim zyska również granice czasową. Ostatni wniosek zostanie przyjęty 31 grudnia 2012 r. Obecnie program jest nieograniczony czasowo.

Limity cenowe

• Gdańsk - obecny limit: 6828,50 zł -> proponowany limit: 4877,50 zł (rynek pierwotny) | 3902 zł (rynek wtórny);
• Szczecin - 4946,60 zł -> 3533,50 zł | 2826,80 zł;
• Bydgoszcz - 7014 zł -> 5010 zł | 4008 zł;
• Białystok - 5187,70 zł -> 3705,50 zł | 2964,40 zł;
• Warszawa - 9816,10 zł -> 7011,50 zł | 5609,20 zł;
• Łódź - 6615,70 zł -> 4725,50 zł | 3780,40 zł;
• Poznań - 7182 zł -> 5130 zł | 4104 zł;
• Wrocław - 6907,60 zł -> 4934 zł | 3947,20 zł;
• Lublin - 4816,67 zł -> 3440,48 zł | 2752,38 zł;
• Katowice - 5518,10 zł -> 3941,50 zł | 3153,20 zł;
• Kraków - 6622,70 zł -> 4730,50 zł | 3784,40 zł.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ MIESZKANIE | PORADY

Jak nie zostać z dziurą w ziemi, niedokończonym osiedlem i straconymi pieniędzmi oraz zaciągniętym kredytem, zamiast właścicielem wymarzonego M? Posłowie pracują nad nową ustawą, która ma chronić chętnych na mieszkania przed plajtą deweloperów. Jednak już teraz dostępnych jest kilka rozwiązań prawnych, które pozwalają kupić mieszkanie w bezpiecznych warunkach. Oto kilka porad.

Dębowe Tarasy w Katowicach. Źródło. www.geoinzynieria.inzyniernia.com

• Rynek wtórny

Nieco droższe rozwiązanie od kupna lokalu w nowopowstającym budownictwie, ale ma jedną, niepodważalną zaletę - budynek/mieszkanie już stoi. Takich propozycji jest wiele, dzięki czemu można sobie wybrać sąsiedztwo. Wciąż można sobie przemodelować wnętrze lub skorzystać z już istniejącej aranżacji.

• Umowa przedwstępna z aktem notarialnym

Gwarantuje, że wybudowane mieszkanie trafi do kupującego. Z mocy przepisów notariusz sprawdzi przy okazji, czy rzeczywiście działka pod zabudowę należy do dewelopera lub ma do niej prawo wieczystego użytkowania. Pozwoli upewnić się także, że deweloper ma pozwolenie na zabudowę i czy nie obciążył hipoteki działki innymi zobowiązaniami, niż pod konkretną inwestycję.

• Kupiec + bank + deweloper

Deweloperzy finansujący inwestycje z własnego portfela to tzw. firmy podwyższonego ryzyka. Mimo, że kupno mieszkania budowanego przez dewelopera na kredyt bankowy może być nieco droższe, daje jednak gwarancję płynności i kontroli finansowej inwestycji.

• Renoma i wywiad środowiskowy

Deweloperzy są jak wino - im dłużej na rynku, tym bardziej godni zaufania. Kupowanie mieszkania od firmy-debiutanta zawsze wiąże się z ryzykiem. Dobrze również sprawdzić wybranego dewelopera pod względem formalnym (KRS, Rejestr Dłużników Niewypłacalnych, BIK) oraz nieformalnym - odwiedzić wcześniejsze jego inwestycje i porozmawiać z mieszkańcami.

Propozycje poselskie
- wydanie każdemu deweloperowi zezwolenie na prowadzenie działalności na podstawie wymogów kapitałowych i renomy rynkowej (nowicjusze musieliby zakładać rachunki powiernicze pod inwestycje lub uzyskać gwarancje bankowe);
- obowiązek składania sprawozdań finansowych z opinią biegłych rewidentów Ministerstwu Infrastruktury;
- obowiązek wydania prospektu firmowego klientom;
- groźba więzienia za defraudację pieniędzy klientów;
- spłata zobowiązań upadłościowego dewelopera w pierwszej kolejności wobec klientów;
- kontynuowanie inwestycji przez syndyka o ile ma to uzasadnienie ekonomiczne;
- przekazanie mieszkań przez syndyka kupcom;
- gwarancja bankowa zwrotu wpłat lub ubezpieczenie inwestycji przez dewelopera przed rozpoczęciem budowy;
- wprowadzenie rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego danej inwestycji;
- umowy przedwstępne tylko w formie aktu notarialnego.

Jak to jest w Europie Zachodniej
- Niemcy - deweloper prowadzi inwestycję z rachunku powierniczego z gwarancją banku zwrotu zaliczek;
- Szwecja - deweloperzy mogą sprzedawać mieszkania oraz domy tylko i wyłącznie na zakończonych inwestycjach;
- Francja - deweloper musi przenieść na klientów udział w prawie własności zabudowywanej działki, zanim ci wpłacą zaliczki. Do tego kupujący dostają gwarancję bankową wpłat.